Quanto rende l’hotel?

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blogger_ribaudo-jpgCon la diffusione di modelli di gestione alberghieri più complessi
, legati a nuove opzioni normative o alla diffusione dei brand, cresce l’interesse degli operatori e degli investitori circa gli impatti sulla redditività delle varie formule.

Quanto dovrebbe dunque rendere lo stesso hotel se gestito in formule diverse? Se gestito direttamente con un brand in franchising? Se dato ad un operatore alberghiero di catena in locazione? Se affidato ad una catena in management? O infine se gestito direttamente, quale sarebbe un riferimento di rendita accettabile dalla macchina hotel, aldilà della leva con cui si sono finanziati gli investimenti o l’acquisto?

Definiamo per prima cosa qui che intendiamo con redditività.

Per semplificare, intenderemo la percentuale di reddito operativo (NOI – Net Operating Income nell’equivalente USALI) sul fatturato operativo. È una misura della capacità di creare valore molto accettabile per un confronto fra i diversi modelli di gestione. Chiaramente, senza un confronto con i CapEx della struttura, non può intendersi come misurazione del ritorno dell’investimento, ma in questa sede, per confrontare alternative, diamo per buono che gli investimenti siano pari in tutte le formule considerate (potrebbe non essere sempre vero).

Assumiamo che per un hotel di 100 camere, con uno split ricavi 60% camere, 25% F&B, 12% SPA e 3% ricavi minori, si abbia un ADR di 100 Euro e un OR del 60% in gestione diretta. Se il fatturato complessivo fosse di circa 3,65 Mln Euro, avremmo mediamente un NOI per l’albergatore proprietario, ipotizziamo, del 24% (circa 875 mila Euro).

Se a questa gestione associamo un brand internazionale in franchising potremmo forse raggiungere maggiore visibilità e riconoscimento, per un incremento, supponiamo, di 7 punti di ADR e OR. A questo punto avremmo ricavi complessivi per 4.2 Mln circa. Tolti i costi del brand, visibili e meno visibili, arriveremmo nuovamente a una redditività del 24%, ma di un volume maggiore (quindi circa 980 Mila Euro).

Se lo stesso albergo fosse gestito in formula manageriale più sofisticata e con maggiore visibilità rispetto alla gestione familiare, tramite il management contract, potremmo, immaginiamo, guadagnare 10 punti di OR e di ADR sulla gestione diretta. Avremmo allora un fatturato di 4.4 Mln di Euro. Tolti i costi del management, considerate però alcune efficienze gestionali, alla fine, ipotizziamo di giungere a una redditività del 21% a cui però va sottratto l’accantonamento in specifico fondo di un costo operativo di rimpiazzo dotazioni detto di “FF&E”, per una redditività a regime del 17%. Su questa base avremmo allora un reddito di 745 mila Euro.

Fra le 3 formule sarebbe, a queste condizioni, la gestione diretta con il franchising ad assicurare la redditività maggiore. Ma questa è una lettura semplificata e che tiene conto solo di un valore, tralasciando lo stato di salute dell’hotel, il suo valore nel tempo e il valore finale di eventuale cessione, altri costi nascosti, etc…

Questi aspetti, insieme all’ipotesi di confronto con il lease, alla prossima.

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