Il Consiglio comunale di Napoli ha approvato il 15 settembre la variante urbanistica destinata a modificare le condizioni per l’utilizzo turistico degli immobili nel centro storico. Il punto centrale del provvedimento è la salvaguardia di una quota minima di residenzialità ordinaria: in prima applicazione, almeno il 70% della superficie residenziale di ciascuna unità edilizia dovrà rimanere destinata all’abitazione stabile. La quota restante potrà essere destinata agli altri usi previsti dalla disciplina, compresi quelli legati all’ospitalità turistica, nel rispetto delle condizioni urbanistiche.
La decisione arriva in una fase in cui la città sta vivendo una forte crescita turistica e si prepara a ospitare nel 2027 la 38ª Louis Vuitton America’s Cup, evento per il quale gli organizzatori prevedono un’esposizione internazionale senza precedenti per il capoluogo campano. La nuova disciplina mette quindi a confronto due esigenze che negli ultimi anni sono diventate centrali nelle città d’arte: aumentare la capacità ricettiva per intercettare la crescita della domanda e preservare una quota significativa di abitazioni destinate ai residenti.
La variante: 70% di residenza, 30% per gli altri usi
La variante nasce con l’obiettivo dichiarato dal Comune di salvaguardare l’offerta abitativa ordinaria nel centro storico. La relazione tecnica comunale evidenzia la rapida crescita delle strutture ricettive extralberghiere e i possibili effetti sulla residenzialità e sulla mixité sociale di un’area che comprende una parte significativa del patrimonio storico della città. Il provvedimento interviene anche sui cambi di destinazione d’uso, alla luce delle modifiche introdotte dal cosiddetto decreto Salva Casa. L’iter è partito con la delibera di Giunta comunale n. 637 del 19 dicembre 2025. Dopo la fase delle osservazioni e le relative controdeduzioni, la proposta è arrivata al Consiglio comunale, che l’ha approvata il 15 settembre 2026.
La soglia del 70% non significa quindi che il 30% di ogni singolo appartamento possa automaticamente essere trasformato in alloggio turistico. La disciplina riguarda il rapporto tra le superfici destinate alla residenza ordinaria e quelle riconducibili alle altre funzioni ammesse all’interno della categoria residenziale, secondo i criteri stabiliti dalla variante. Le modalità concrete di applicazione dovranno essere definite dal successivo provvedimento attuativo. È proprio questo uno dei punti sui quali si concentra il confronto tra le associazioni di settore.
AIGAB: «rischio di ridurre l’offerta turistica»
AIGAB, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha contestato duramente la decisione. In un comunicato diffuso dopo l’approvazione definitiva, l’associazione sostiene che gli immobili destinati agli affitti brevi rappresentino circa l’1% del patrimonio immobiliare complessivo della città. Secondo i dati diffusi da AIGAB, a settembre 2026 gli annunci di abitazioni destinate agli affitti brevi sarebbero circa 4.540, su un patrimonio complessivo di circa 440 mila immobili. L’associazione stima inoltre in circa 70 mila le abitazioni non occupate e sostiene che lo stock degli immobili promossi online per gli affitti brevi rappresenti il 6,5% di questo insieme.
AIGAB sostiene quindi che il fenomeno debba essere valutato in rapporto all’intero patrimonio immobiliare e non soltanto alla concentrazione dell’offerta turistica in alcune zone del centro. Mario Morra, referente AIGAB in Campania, ha annunciato che l’associazione valuterà gli atti definitivi anche sotto il profilo della legittimità. La principale critica riguarda il rischio di una riduzione dell’offerta disponibile nel momento in cui Napoli si prepara all’America’s Cup.
«Tutelare la residenzialità è un obiettivo corretto, ma gli strumenti scelti dall’Amministrazione sono sbagliati», sostiene Morra, secondo il comunicato dell’associazione. AIGAB contesta inoltre il rinvio di alcuni elementi essenziali della disciplina a un successivo provvedimento attuativo e alla banca dati necessaria per verificare il rispetto della soglia. La posizione dell’associazione era già stata formalizzata nei mesi precedenti. A maggio AIGAB aveva annunciato la possibilità di ricorrere al TAR, sostenendo che la variante avrebbe colpito gli operatori regolari senza intervenire sulle cause dell’emergenza abitativa e chiedendo una maggiore distinzione tra attività regolari e abusivismo
Confindustria Alberghi: «una svolta per le città d’arte»
Di segno opposto la posizione di Confindustria Alberghi. La presidente Elisabetta Fabri ha definito l’approvazione della variante «un ottimo segnale per il futuro delle città d’arte» e per una gestione più equilibrata dei flussi turistici. L’associazione considera la soglia del 70% uno strumento attraverso il quale il Comune può governare la crescita delle attività extralberghiere in ambito residenziale e tutelare la vivibilità del centro storico.
La posizione degli albergatori parte da una questione di concorrenza. Confindustria Alberghi ritiene che una disciplina urbanistica più precisa per le locazioni turistiche possa contribuire, nel tempo, a ridurre alcune asimmetrie tra ricettività alberghiera ed extralberghiera, anche sul piano degli standard, delle dotazioni e dei tributi locali.
Fabri sottolinea però anche un altro elemento: il problema abitativo non può essere affrontato esclusivamente attraverso la limitazione degli affitti brevi. Per riportare una parte degli immobili sul mercato delle locazioni di lunga durata, secondo Confindustria Alberghi, occorrono maggiori garanzie per i proprietari.
Anche gli albergatori individuano quindi un nodo nell’attuazione della norma. Il regolamento dovrà stabilire con precisione come verificare il limite del 30%, mentre trasparenza dei dati e rapidità dei controlli saranno decisive per evitare contenziosi.
Napoli è già una grande destinazione turistica
Il provvedimento interviene su un mercato che negli ultimi anni è cresciuto rapidamente, o quanto meno è emerso nelle statistiche. Secondo Istat, nel 2024 Napoli ha registrato circa 3,9 milioni di presenze nelle strutture ricettive rilevate dalla statistica ufficiale, collocandosi al dodicesimo posto tra i comuni italiani e risultando la prima destinazione turistica del Mezzogiorno.
I dati comunali fotografano però un sistema ricettivo più ampio. Secondo un documento del Comune, al 28 novembre 2025 erano censite10.361 strutture ricettive extralberghiere contro 181 strutture alberghiere. Nel 2024, attraverso il sistema dell’imposta di soggiorno, sono stati rilevati circa 5,5 milioni di pernottamenti. Alberghi e locazioni brevi rappresentavano ciascuno il 36% delle presenze registrate, mentre affittacamere, B&B e case vacanza rappresentavano rispettivamente il 16%, il 6% e il 5%.
Questo dato è particolarmente significativo per comprendere il peso dell’extralberghiero nell’offerta napoletana. La quota delle locazioni brevi risulta infatti molto più elevata nei dati comunali raccolti attraverso l’imposta di soggiorno rispetto a quella che emerge dalla rilevazione Istat tradizionale, che ha modalità e perimetro differenti.
La crescita dell’offerta extralberghiera è stata uno dei cambiamenti strutturali del turismo napoletano. Un rapporto del Comune evidenziava già nel 2022 il forte incremento delle presenze nelle strutture extra-alberghiere rispetto al passato. Nel 2004 la quota di turisti che soggiornavano in strutture extralberghiere era pari al 3,4%, mentre nel 2022 aveva raggiunto il 13,9% secondo i dati Istat riportati nel documento.
Il nodo è la capacità ricettiva nel 2027
La questione assume un peso particolare guardando all’America’s Cup. Napoli ospiterà la 38ª edizione della competizione nel 2027. L’evento sarà preceduto da appuntamenti e regate preliminari e porterà in città team, staff, media, appassionati e visitatori internazionali.
Il Ministero del Turismo ha stimato per l’evento un impatto economico complessivo di circa 690 milioni di euro, con una possibile crescita del valore fino a oltre 1,2 miliardi nel medio-lungo periodo. La stima comprende tra gli altri elementi una spesa turistica diretta compresa intorno ai 370 milioni di euro e un flusso potenziale di 1,5-1,7 milioni di visitatori. Si tratta di una previsione, elaborata sulla base di un rapporto commissionato per valutare l’impatto dell’evento, non di un risultato già acquisito.
Le prime indicazioni sulla domanda stanno già arrivando. Per le regate preliminari del settembre 2026 il Comune ha indicato una previsione di circa 2,2 milioni di presenze nell’intero mese, con il 50% proveniente dall’estero. Per il periodo maggio-luglio 2027 una stima riportata da ANSA parla invece di circa 800 mila presenze turistiche legate all’evento.
Il sindaco Gaetano Manfredi ha già indicato che la domanda di ospitalità generata dalla Coppa America non potrà essere assorbita esclusivamente da Napoli e dovrà distribuirsi anche sul territorio circostante e sulle isole.
Il possibile effetto sui prezzi
Il rapporto tra disponibilità degli alloggi e prezzi rappresenta uno degli aspetti più difficili da quantificare oggi. AIGAB sostiene che una contrazione dello stock di affitti brevi potrebbe ridurre l’offerta nel 2027 e determinare una maggiore pressione sulle tariffe, soprattutto nei periodi di picco legati agli eventi internazionali. L’associazione ipotizza inoltre uno spostamento della domanda verso la provincia.
Il mercato alberghiero potrebbe invece beneficiare di una maggiore domanda, soprattutto nelle fasi in cui l’offerta extralberghiera del centro storico risultasse vincolata. È uno dei motivi per cui Confindustria Alberghi considera la variante un passo verso un riequilibrio competitivo del mercato.
Cosa può succedere con il regolamento attuativo
È probabilmente questa la prossima partita decisiva. La variante stabilisce il principio della soglia, ma diversi aspetti operativi dovranno essere disciplinati successivamente. Tra questi rientrano le modalità di verifica della percentuale di residenzialità, l’individuazione puntuale delle situazioni interessate, il rapporto con le attività già esistenti e le procedure per i nuovi cambi di destinazione d’uso.
La stessa Confindustria Alberghi riconosce che il regolamento attuativo dovrà definire con precisione i criteri di verifica del limite del 30%. AIGAB mette invece l’accento sulle conseguenze per gli immobili già utilizzati per l’ospitalità e sulla necessità di chiarire tempi, modalità e diritti degli operatori esistenti. L’associazione contesta in particolare che elementi destinati a incidere concretamente sull’attività economica siano rinviati a un atto successivo.
Per il turismo napoletano sarà quindi determinante capire se la nuova disciplina riuscirà a produrre un effetto di riequilibrio senza generare una brusca contrazione dell’offerta nel centro storico.
Il risultato della variante non sarà quindi misurabile soltanto attraverso il numero di affitti brevi autorizzati o bloccati. Sarà necessario osservare l’andamento delle presenze, i prezzi medi delle camere e degli appartamenti, il tasso di occupazione alberghiera, la distribuzione territoriale dei pernottamenti, la disponibilità di abitazioni per i residenti e l’evoluzione dei canoni di locazione.
Solo questi indicatori consentiranno di capire se la nuova disciplina avrà effettivamente spostato l’equilibrio tra turismo e residenza oppure se avrà semplicemente trasferito una parte della domanda turistica dal centro storico verso altre zone della città e della provincia.
