Si riaccende lo scontro sugli affitti brevi tra Federalberghi e Aigab. Al centro del confronto ci sono dimensioni del mercato, concentrazione dell’offerta, rispetto delle regole, sicurezza, fiscalità e ruolo dei property manager. Due letture quasi opposte dello stesso fenomeno, costruite in parte anche su basi statistiche differenti.
A innescare il nuovo botta e risposta è stato il dossier diffuso il 7 ottobre da Federalberghi con il titolo “Le bugie della shadow economy a confronto con i dati reali”. Secondo le elaborazioni del centro studi della Federazione su dati Inside Airbnb, ad agosto 2026 erano disponibili sulla piattaforma 571.982 annunci relativi ad alloggi in Italia, 38.587 in più rispetto allo stesso mese del 2025, pari a una crescita del 7,2%. Roma guidava la classifica delle città con 37.387 annunci, seguita da Milano con 26.610, Firenze con 13.902, Napoli con 11.497 e Venezia con 9.042. i numeri della shadow economy
Aigab, Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha risposto poche ore dopo contestando buona parte delle conclusioni di Federalberghi e chiedendo l’intervento del ministro del Turismo Gianmarco Mazzi, contro quelli che definisce “ripetuti e scomposti attacchi di Federalberghi”. Nel documento Aigab rivendica il pieno inserimento della ricettività in appartamento nell’industria turistica italiana e sostiene che il comparto intercetti una domanda diversa da quella alberghiera.
Al di là dei toni, il confronto mette in evidenza un problema ormai strutturale nel dibattito sugli affitti brevi: gli stessi numeri vengono interpretati in modo differente e, in alcuni casi, i due fronti utilizzano indicatori che misurano fenomeni diversi.
Federalberghi: su Airbnb quasi 572 mila annunci
Il punto di partenza di Federalberghi è l’analisi degli annunci pubblicati su Airbnb. Secondo la Federazione, più di due terzi, il 67,5%, sarebbero riconducibili a soggetti che amministrano più alloggi. Il dato viene utilizzato per contestare la rappresentazione degli affitti brevi come attività prevalentemente occasionale o come semplice integrazione del reddito familiare.
Federalberghi sottolinea inoltre che l’81,8% degli annunci riguarda interi appartamenti e che il 57,6% degli alloggi risulterebbe disponibile per oltre sei mesi all’anno. Da qui la tesi secondo cui una parte consistente dell’offerta avrebbe ormai caratteristiche continuative e imprenditoriali, più che occasionali. i numeri della shadow economy i numeri della shadow economy
Aigab contesta soprattutto l’equivalenza tra chi pubblica o gestisce più annunci e chi possiede più immobili. Secondo l’associazione, circa il 96% delle abitazioni online apparterrebbe a proprietari singoli e sarebbero oltre 700 mila le famiglie italiane coinvolte nel mercato. I property manager, osserva Aigab, possono comparire come gestori di decine, centinaia o migliaia di annunci senza esserne proprietari, perché operano per conto dei titolari delle abitazioni.
La differenza non è marginale. Un account che amministra molti annunci può indicare una forte concentrazione della gestione commerciale, ma non necessariamente una concentrazione della proprietà immobiliare. Aigab cita anche il caso limite richiamato da Federalberghi di un soggetto associato a oltre 15 mila alloggi, sostenendo che si tratterebbe di una OTA che aggrega immobili appartenenti a una pluralità di proprietari. Da questa distinzione nasce una delle principali contestazioni al racconto del “business per pochi”.
Quanti sono davvero gli affitti brevi?
Anche sulla dimensione complessiva del mercato le cifre non coincidono. Federalberghi parla di 571.982 annunci presenti su Airbnb ad agosto 2026. Aigab indica invece circa 510 mila immobili promossi online con finalità di affitto breve.
La divergenza può dipendere almeno in parte dalla diversa unità di misura utilizzata. Un annuncio presente su una piattaforma non coincide necessariamente con un immobile univoco e il numero degli annunci non equivale automaticamente al numero delle unità registrate nelle banche dati pubbliche.
Federalberghi precisa di utilizzare elaborazioni del proprio centro studi basate sui dati di Inside Airbnb. Aigab richiama invece anche la Banca Dati delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o turistica, collegata al Codice identificativo nazionale, quindi i dati del ministero. Si tratta quindi di fonti e metodologie che non possono essere sovrapposte automaticamente e stupisce che Federalberghi si affidi a una fonte privata.
Grandi città o piccoli centri?
Federalberghi sostiene inoltre che gli affitti brevi siano concentrati soprattutto nelle grandi città e nelle principali destinazioni turistiche, vale a dire proprio nei territori in cui è già presente una consistente offerta ricettiva tradizionale. La Toscana è prima tra le regioni con 72.771 annunci, seguita da Lombardia con 66.619, Sicilia con 57.335 e Lazio con 51.871. La Liguria presenta invece la maggiore densità, con 5,34 annunci per chilometro quadrato. i numeri della shadow economy
Aigab propone una lettura diversa. Dei circa 510 mila annunci relativi a immobili destinati agli affitti brevi, sostiene l’associazione, soltanto 75 mila sarebbero localizzati nei 20 capoluoghi di Regione. Per Aigab il fenomeno risulterebbe quindi fortemente diffuso nei piccoli centri, in molti dei quali l’appartamento turistico rappresenterebbe una delle poche forme di ospitalità disponibili.
Anche in questo caso le due affermazioni non sono necessariamente incompatibili in termini statistici. È possibile che le grandi destinazioni presentino concentrazioni assolute molto elevate mentre la maggioranza degli immobili, considerata sull’intero territorio nazionale, sia distribuita fuori dai grandi capoluoghi. Per stabilire il peso effettivo dei due fenomeni servirebbe una classificazione omogenea dell’offerta per tipologia di comune, capacità ricettiva e numero effettivo di notti disponibili.
La questione dell’occasionalità
Uno dei punti più sensibili riguarda la durata dell’attività. Federalberghi afferma che il 57,6% degli annunci riguarda immobili disponibili per oltre sei mesi all’anno e utilizza il dato per sostenere che una parte rilevante dell’offerta non possa più essere definita occasionale.
Aigab respinge il dato e sostiene che, sulla base delle rilevazioni disponibili, compresa Inside Airbnb, soltanto circa il 30% delle abitazioni sarebbe promosso stabilmente online. Le altre sarebbero offerte occasionalmente nelle città oppure stagionalmente nelle destinazioni di vacanza.
Qui emerge un’altra questione metodologica. “Disponibile per più di sei mesi”, “pubblicato stabilmente online” e “effettivamente affittato per oltre sei mesi” non sono la stessa cosa. La disponibilità teorica del calendario non indica necessariamente il numero di giorni effettivamente venduti, né permette da sola di stabilire quanto l’attività sia economicamente continuativa.
CIN, Federalberghi: 84 mila annunci senza codice
Il confronto diventa più concreto quando si passa agli obblighi di legge. Federalberghi rileva che ad agosto 2026 84.324 annunci Airbnb, il 14,7% del totale analizzato, sarebbero stati privi del Codice identificativo nazionale. Altri 1.659 annunci si dichiaravano esenti dall’obbligo. Secondo l’analisi della Federazione, però, soltanto 119 avrebbero impostato un soggiorno minimo di almeno 30 notti, condizione indicata nel dossier come compatibile con l’esenzione presa in esame. Federalberghi arriva a stimare una “potenziale mega-multa” superiore a 421 milioni di euro applicando alle presunte violazioni le sanzioni previste dalla normativa.
Aigab replica sostenendo che ormai il numero dei CIN sarebbe sostanzialmente allineato al numero degli immobili offerti online e cita Firenze come caso in cui i codici rilasciati sarebbero addirittura superiori agli alloggi effettivamente presenti sul mercato, perché alcuni proprietari avrebbero richiesto preventivamente il codice pur senza commercializzare stabilmente l’abitazione. La questione evidenzia nuovamente la difficoltà di confrontare il numero degli annunci rilevati sulle piattaforme con quello degli immobili registrati nelle banche dati amministrative.
Sicurezza, il nodo di estintori e rilevatori
Un altro terreno di scontro riguarda gli obblighi di sicurezza. Secondo Federalberghi, soltanto il 55,6% degli annunci analizzati dichiara la presenza dell’estintore, per un totale di 317.970 casi. Il kit di primo soccorso compare nel 39,9% degli annunci, mentre il rilevatore di fumo risulta presente nel 33,1%.
Aigab non nega l’esistenza degli obblighi. Sostiene però che gli affitti brevi siano già soggetti alle disposizioni nazionali in materia di sicurezza e afferma che i property manager professionali si sarebbero adeguati alle nuove prescrizioni.
Resta un limite importante nel confronto: l’assenza di una dotazione dichiarata nella scheda Airbnb non dimostra automaticamente che quella dotazione non sia fisicamente presente nell’immobile. Allo stesso modo, la semplice esistenza di un obbligo normativo non consente di affermare che sia rispettato da tutti gli operatori. Per misurare realmente la compliance servirebbero quindi dati provenienti da eventuali controlli amministrativi.
“Shadow economy” o comparto ormai tracciato?
Federalberghi utilizza apertamente l’espressione “shadow economy” e sostiene che l’elusione degli obblighi produca una forma di concorrenza sleale verso le imprese turistiche tradizionali e verso gli stessi operatori extralberghieri che rispettano le regole.
Aigab considera questa definizione impropria. Secondo l’associazione, il settore è oggi molto più tracciato rispetto al passato grazie al CIN, alle banche dati pubbliche, agli obblighi delle piattaforme e ai controlli fiscali. L’associazione riconosce che il singolo proprietario possa commettere errori, ma attribuisce ai property manager professionali una funzione di garanzia e di gestione degli adempimenti.
La discussione, quindi, non riguarda più l’esistenza delle regole. Su questo punto entrambi i fronti concordano indirettamente. Il contrasto riguarda il loro livello effettivo di applicazione e soprattutto la dimensione dell’eventuale area irregolare.
La battaglia fiscale
Dietro lo scontro sui dati emerge poi il tema più politico: quale trattamento fiscale debba essere applicato alle diverse forme di ricettività. Aigab respinge l’idea che gli affitti brevi godano automaticamente di un regime più favorevole rispetto agli hotel. L’associazione ricorda che i property manager applicano l’Iva al 22% sulle proprie commissioni, mentre l’attività alberghiera applica generalmente l’Iva al 10% sui servizi ricettivi, e che le società di gestione sono soggette all’Ires. I proprietari, aggiunge Aigab, pagano la cedolare secca sull’importo lordo percepito senza poter dedurre i relativi costi.
Viene inoltre ricordato che le seconde case sono già soggette all’Imu durante tutto l’anno. Aigab contesta anche eventuali aumenti della Tari collegati all’utilizzo turistico degli immobili e critica le normative che introducono cambi di destinazione d’uso o ulteriori limitazioni alla locazione breve. Per Federalberghi, al contrario, il problema rimane quello di garantire condizioni concorrenziali comparabili tra attività che operano all’interno dello stesso mercato turistico, soprattutto quando la locazione assume carattere continuativo e professionale.
Ed è probabilmente proprio qui che si trova il cuore della diatriba.
Hotel e appartamenti sono davvero lo stesso mercato?
Aigab sostiene che hotel e appartamenti rispondano a bisogni differenti. Le famiglie sceglierebbero le abitazioni per una combinazione di prezzo, maggiore spazio, possibilità di cucinare, privacy e necessità legate a soggiorni con bambini, animali o periodi di lavoro da remoto. L’associazione ricorda inoltre che le locazioni turistiche non possono offrire una serie di servizi tipicamente alberghieri. A
ederalberghi guarda invece alla funzione economica: entrambi i modelli vendono pernottamenti ai turisti e competono quindi almeno in parte per la stessa domanda. Da qui la richiesta di regole e controlli che impediscano vantaggi competitivi derivanti da una disciplina più leggera.
Le due impostazioni possono convivere solo fino a un certo punto. Dal punto di vista del consumatore hotel e appartamento sono prodotti differenti, con caratteristiche e servizi diversi. Dal punto di vista del mercato, però, una quota della domanda può certamente scegliere tra le due soluzioni. Il grado di sostituibilità cambia in base allo scopo del prenottamento, alla destinazione, alla durata del soggiorno, al numero dei viaggiatori e alla fascia di prezzo.
