Inflazione, costi energetici e rincari delle materie prime legate al mondo delle costruzioni non fermano lo sviluppo dell’hospitality in Italia. L’Adr (Average Daily Rate) nel 2022 è aumentato in modo considerevole nel segmento medio-alto rispetto al pre-Covid, i tassi di occupazione stanno tornando alla normalità e per il 2023 si stima il sorpasso dei numeri del 2019. A guidare questa ripresa è la progettualità legata all’architettura e al design, che fa crescere il valore degli hotel.
Sono alcune delle indicazioni emerse nel corso della tavola rotonda organizzata nei giorni scorsi da PKF hospitality group e che ha visto la partecipazione di importanti player del mondo alberghiero. Argomenti che saranno al centro dell’evento 196+ forum Milan, in programma il 16 e 17 aprile in zona Tortona a Milano.
“La ripresa post Covid è un fatto concreto – commenta Luca Cerretani, Director Head of Italy di PKF hospitality group -. Se nel primo quadrimestre dello scorso anno il trend non era ancora ripartito, nei mesi successivi si è verificato un rimbalzo, con ottimi riscontri per presenze e Adr. Nel 2023 – aggiunge – prevediamo un superamento dei numeri 2019. Il dato più importante messo in risalto dall’analisi di STR Global, è quello dell’Adr, che risulta in aumento non soltanto nel segmento lusso, dove comunque il tasso di crescita è maggiore, ma anche nel midscale e nell’economy”.
“Lo scorso anno il settore leisure ha guidato la ripresa, mostrando una vivacità estremamente maggiore rispetto a quella degli hotel di città – dichiara Giorgio Bianchi, Business Development di PKF hospitality group -. Gli ospiti dei resort si sono mostrati disposti a spendere molto di più per le camere e questo asset è destinato a registrare ulteriori evoluzioni con performance di prezzo interessanti. I principali brand internazionali, da Hilton a Radisson, da Accor a Ihg e Meliá stanno portando avanti delle operazioni in Italia e l’interesse per i resort non riguarda soltanto il balneare, ma anche il prodotto montagna, come testimonia il progetto di Club Med a Sansicario, in Piemonte. Sono attive anche realtà come JP Hospitality su Trieste e Madonna di Campiglio, il 12.18 Group che guarda alla montagna, Ruby Hotels e ECE con il nuovo hotel a Roma”. A favore del rinnovamento, poi, non si possono trascurare i fondi in arrivo dal Pnrr e l’apporto del fondo rotativo turismo Fri.Tur. da 1 miliardo e 380 milioni per interventi che spaziano dalla riqualificazione energetica a quella antisismica, alla rimozione delle barriere architettoniche. “Questi fondi governativi – riconosce Bianchi – riescono in qualche modo a mitigare gli incrementi dei costi di costruzione, ma è fondamentale promuovere progetti fatti bene”.
Dalla ricerca STR, che analizza le tendenze del settore attraverso un benchmark competitivo, si evince che le tariffe alberghiere in Italia – così come in Irlanda, Belgio, Portogallo e UK – sono aumentate in media del 25% a fine 2022 e inizio 2023 rispetto al 2019. Nel luxury, l’Adr medio è passato da 91 a 146 euro (2022 vs 2019); l’upper upscale da 88 a 125 euro; l’upper midscale da 91 a 121; il midscale da 90 a 122 e l’economy da 102 a 115 euro.
Anche i tassi di occupazione si stanno riallineando, tra il 60 e oltre il 70% a seconda delle destinazioni, considerando l’intero 2022 rispetto al 2019.
“L’aumento dell’inflazione favorisce l’investimento sugli asset alberghieri – spiega Cerretani – perché, a differenza di altri comparti come gli uffici o le case, si possono adeguare i prezzi delle camere al maggiore costo della vita. In questo senso, oltre al lusso, anche i serviced apartment, il mixed use, il segmento economy attraggono gli investitori”.
Nel corso dell’anno si assisterà a tante aperture, frutto di transazioni effettuate negli anni scorsi. “Ad oggi – sottolinea Cerretani – non assistiamo allo stesso livello di transazioni rispetto al passato, ma riscontriamo tanta domanda, sostenuta dalla crescita di arrivi e presenze turistiche e bleisure. In questo contesto, nonostante i costi delle costruzioni, la difficoltà di accesso al credito e i vari fenomeni inflattivi, l’operatore alberghiero può lavorare bene. Prevediamo una maggiore concretizzazione delle transazioni già a partire dalla seconda metà del 2023”.
Da un sondaggio condotto da PKF hospitality group nel corso della tavola rotonda è emerso che i tre ingredienti essenziali per un nuovo progetto alberghiero sono la location, le fonti di finanziamento e il Capex (spese in conto capitale). Le migliori opportunità vengono individuate nei resort (25%), negli apart-hotel, senior & assisted living e negli alberghi di città.
Le performance migliori riguardano proprio il mercato leisure e i resort. Toscana, Puglia, Sicilia e anche città bleisure come Roma, Milano, Firenze registrano dati interessanti. Si assiste ad una ripresa anche in destinazioni secondarie come Bologna, Torino, Napoli, Bari, Trieste e Palermo, con nuovi investimenti in arrivo.
Un ruolo decisivo per migliorare il posizionamento e differenziarsi dalla concorrenza è svolto dall’architettura e dall’interior design. Due aspetti che incidono sempre di più nella costruzione del pricing. Un fatto dimostrato anche dall’incremento del peso percentuale del progetto architettonico sul costo totale delle camere. “Dal nostro sondaggio interno – dichiara il manager – emerge che per quanto riguarda il Capex, gli investitori attribuiscono un 25% di spesa per il “room design”, seguito da un 17% ciascuno per misure di sostenibilità e aree pubbliche; a seguire 14% per l’offerta F&B; 11% digital experience; 8% gym & wellness; 5% per la flessibilità degli spazi e 2% per le aree outdoor. I progetti vengono ideati per durare nel tempo, si privilegia l’uso di materiali sostenibili e lo stile supera il concetto di moda”. Il miglior uso degli spazi interni ed esterni delle strutture per favorire l’aggregazione, il benessere, la ristorazione o il lavoro sono frutto di attenti studi che stanno portando anche a nuovi modelli di partnership tra designer e architetti e incentivano una mobilità lenta. Da sottolineare l’importanza del rispetto conservativo nelle opere di rinnovamento di immobili storici e di pregio e la specializzazione nel design biofilico.
A questo proposito l’ESG (Environmental, Social and Governance), l’acronimo che individua i tre fattori sui quali si misura la sostenibilità di un investimento, viene in parte visto come componente irrinunciabile di un progetto, anche se gli albergatori italiani fanno ancora fatica ad adeguarsi. “E’ però un aspetto da non trascurare – conclude Cerretani – perché altrimenti può ostacolare le transazioni. Permette alla struttura di differenziarsi, oltre che di garantirsi maggiori efficienze e si rivolge ad una clientela meno sensibile al prezzo”. Roma sarà un benchmark importante per studiare la strategia ESG delle grandi catene che stanno aprendo le loro strutture.