scenari immobiliari

L'immobiliare alberghiero continua a rappresentare uno dei comparti più dinamici del real estate italiano ed europeo. Nel 2025 gli investimenti nel settore hanno raggiunto in Italia i 2,35 miliardi di euro, con una crescita del 27% rispetto all'anno precedente, uno dei risultati migliori degli ultimi anni. Il trend positivo è proseguito anche nel primo semestre del 2026, durante il quale il volume degli investimenti è stimato intorno a 1,25 miliardi di euro. A livello europeo gli investimenti nel comparto alberghiero hanno toccato i 24,4 miliardi di euro nel 2025, in aumento dell'8% rispetto al 2024, segnando la migliore performance degli ultimi cinque anni, pur rimanendo ancora sotto i livelli precedenti alla pandemia. Su scala globale il valore degli investimenti ha sfiorato i 65 miliardi di euro, confermando l'hospitality tra le asset class più attrattive del mercato immobiliare internazionale. È quanto emerge dal Rapporto 2026 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato a Milano durante Hospitality Forum 2026, organizzato da Castello SGR e Scenari Immobiliari. Europa in ripresa: oltre 430 operazioni in 17 mesi Tra gennaio 2025 e maggio 2026 in Europa sono state concluse operazioni riguardanti quasi 430 strutture alberghiere, per un totale superiore a 84 mila camere, segnale di un mercato in fase di consolidamento. Il Regno Unito si conferma il principale mercato europeo con oltre 5,6 miliardi di euro investiti, seguito dalla Spagna con 3,7 miliardi e dalla Francia con 3,5 miliardi. L'Italia, con oltre 2,3 miliardi di euro, occupa la quarta posizione. I quattro principali mercati rappresentano complessivamente circa il 62% degli investimenti europei. In Italia cresce il peso degli hotel di fascia alta Nel 2025 sono state concluse operazioni su circa 70 strutture ricettive italiane, prevalentemente hotel a quattro e cinque stelle, per un totale di circa 5.250 camere. Il dato conferma il crescente interesse degli investitori verso immobili destinati all'ospitalità di fascia medio-alta e lusso. Secondo il rapporto, il valore complessivo del patrimonio immobiliare alberghiero italiano ha superato i 173 miliardi di euro nel 2025, con una crescita annua del 7,2%. Le attività di compravendita sono rimaste sostenute anche nei primi mesi del 2026, con oltre 90 transazioni concluse e quasi 8.300 camere coinvolte. Se Roma, Milano, Venezia e Firenze continuano a concentrare gran parte degli investimenti, cresce anche l'interesse per destinazioni leisure e città secondarie con elevato potenziale di sviluppo. Roma si conferma il mercato più attrattivo Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, il settore ha ormai superato definitivamente la fase di recupero successiva alla pandemia. "L'Italia si distingue per un mercato sempre più orientato alla qualità e alla valorizzazione degli asset, con un valore patrimoniale superiore ai 140 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto al 2024. Gli investimenti continuano a sostenere interventi di riqualificazione e riposizionamento degli immobili e le prospettive restano favorevoli, soprattutto in mercati come Milano e Bologna e in aree turistiche consolidate come Firenze con Siena e il Chianti, Genova con la costa fino a La Spezia, Verona con il Garda, Napoli e la Costiera Amalfitana, dove i livelli di occupazione sono ormai stabilmente vicini all'80%". Lusso e branded residences trainano il mercato Per Giampiero Schiavo, amministratore delegato e direttore generale di Castello SGR, l'hospitality continua a rappresentare uno dei segmenti più interessanti del real estate italiano. "Le principali metriche del settore, dalle presenze ai tassi di occupazione, sono in crescita da diversi anni consecutivi. In particolare il comparto luxury continua a fare da traino, come dimostra la pipeline delle nuove aperture. Parallelamente cresce la necessità di sviluppare servizi premium e di proseguire nella riqualificazione del patrimonio esistente, affiancando agli hotel formule innovative come le branded residences". Crescono fatturato e performance operative Il fatturato dell'immobiliare alberghiero italiano ha raggiunto 3,8 miliardi di euro nel 2025, con un incremento del 12% rispetto all'anno precedente. A sostenere il mercato sono soprattutto gli investimenti di fondi di private equity, operatori proprietari e investitori istituzionali impegnati in operazioni di valorizzazione degli asset. Anche gli indicatori operativi confermano la solidità del settore. Nel 2025 il tasso di occupazione degli hotel di fascia medio-alta ha superato stabilmente il 65% nella maggior parte delle città italiane, mentre nelle principali destinazioni turistiche ha oltrepassato il 75%, con ulteriori segnali di crescita nei primi mesi del 2026. Trentino-Alto Adige prima regione per numero di hotel Sul fronte dell'offerta ricettiva, il Trentino-Alto Adige mantiene il primato per numero di alberghi con oltre 5.370 strutture, seguito da Emilia-Romagna con più di 4.030 e Veneto con oltre 3.150. Le tre regioni sommano complessivamente più di 370 mila camere. Nel comparto extra-alberghiero, invece, il Veneto guida la classifica con oltre 65 mila strutture, davanti a Lazio con circa 34 mila e Lombardia con quasi 25.700. Il valore dei brand territoriali pesa sempre di più Il rapporto evidenzia anche come la competitività delle destinazioni non dipenda più soltanto dalle infrastrutture o dalla capacità ricettiva, ma sempre più dalla forza del proprio brand territoriale. L'analisi condotta su 22 destinazioni italiane mostra che tutte hanno recuperato i livelli di presenze precedenti alla pandemia già nel 2022 e hanno continuato a crescere nei cinque anni successivi. Secondo gli analisti, riconoscibilità, autenticità e reputazione sono diventate leve decisive sia per attrarre visitatori sia per orientare gli investimenti nel comparto alberghiero.

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