Il mattone commerciale italiano apre il 2026 dando prova di resilienza. Con 2,3 miliardi di euro investiti nel primo trimestre, il settore conferma un trend di crescita strutturale, sebbene il confronto con l’anno d’oro 2025 segni una contrazione fisiologica dei volumi. In un quadro macroeconomico ancora segnato da spinte inflazionistiche e prudenza geopolitica, il mercato si sta riassestando su operazioni small e mid-cap, sostenuto da una maggiore competizione sul fronte del debito che sta favorendo l’accesso al credito.
Retail e Hotellerie sul podio
Il Retail si riprende lo scettro di prima asset class con 687 milioni di euro. A trainare il comparto sono stati soprattutto gli outlet, i centri commerciali e operazioni strategiche nel centro di Milano (High Street). I canoni tengono, segnalando una stabilità che rassicura gli investitori.
Subito dopo brilla il settore Hotels (522 milioni di euro). Dopo l’exploit dello scorso anno, l’interesse rimane altissimo, alimentato da operazioni owner-operator (35% del totale) e dalla ricerca di asset da riposizionare. Non solo le grandi città d’arte: il capitale si sta spostando con decisione anche verso i mercati secondari e le destinazioni leisure.
Uffici: Milano e Roma ai massimi storici, ma meno scambi
Il comparto Office vive un momento di transizione. Se da un lato gli investimenti segnano il passo (277 milioni), il mercato delle locazioni racconta una storia di estrema qualità e scarsità di prodotto prime.
- Milano: Il canone nel Central Business District ha toccato il record di 790 €/mq/anno.
- Roma: Cresce il take-up (+17%) con canoni che puntano ai 610 €/mq/anno.In entrambe le città, la domanda è alta ma estremamente selettiva: i conduttori cercano solo spazi di eccellenza, pronti a pagare cifre mai viste prima.
Logistica: boom della domanda
Il dato più sorprendente arriva dal fronte Logistica & Industrial. Anche se le transazioni immobiliari sono state limitate (290 milioni), l’attività di leasing è esplosa: 820.000 mq assorbiti, con una crescita monstre del 76% su base annua. L’interesse si sta allargando oltre i nodi tradizionali, toccando hub regionali come la Toscana e Bari.
Living e Alternative: nuovi modelli crescono
Il comparto Living (162 milioni) risente ancora di incertezze normative e carenza di prodotto finito, ma cresce l’attenzione verso il Flex Living e il Coliving. Bene i settori Alternative (337 milioni), con l’Healthcare e il Self-storage che si confermano porti sicuri per la diversificazione dei portafogli.
Secondo Silvia Gandellini (Head of Capital Markets Italy di CBRE), il mercato mostra una “traiettoria di crescita solida” grazie a una base di investitori sempre più ampia.
Fabio Mantegazza (Head of Leasing Italy di CBRE) sottolinea come il mercato delle locazioni sia ormai “maturo ed esigente”, con canoni in crescita e una disponibilità di spazi di qualità sempre più ridotta.
In sintesi: i numeri del Q1 2026
| Settore | Volume Investimenti | Note di rilievo |
| Retail | 687 Mln € | Prima asset class; focus su Outlet e Supermercati. |
| Hotels | 522 Mln € | Forte componente owner-operator; pipeline solida nei Resort. |
| Alternative | 337 Mln € | Healthcare e Infrastructure in crescita (+24%). |
| Logistica | 290 Mln € | Leasing record: +76% di spazi assorbiti. |
| Office | 277 Mln € | Canoni record a Milano (790 €/mq) e Roma (610 €/mq). |
| Living | 162 Mln € | Attesa per nuovi asset stabilizzati entro fine anno. |
