C’è un passaggio che il turismo italiano non può più rinviare perché riguarda molto più dell’urbanistica, molto più dei regolamenti comunali e molto più della singola destinazione: il passaggio dal vecchio concetto di albergo come semplice contenitore di camere al nuovo concetto di ospitalità come piattaforma complessa di servizi, relazioni, funzioni urbane e valore territoriale. La discussione sulla caduta o più correttamente sul superamento del vincolo alberghiero va letta dentro questa trasformazione, altrimenti rischiamo di affrontare un tema centrale con strumenti mentali vecchi, come se bastasse scegliere tra due estremi: conservare tutto così com’è oppure trasformare gli alberghi in appartamenti. Il caso di Rimini, da questo punto di vista è particolarmente interessante perché non riguarda una località marginale ma una delle capitali storiche dell’ospitalità italiana.
Il Comune di Rimini e la Camera di commercio della Romagna hanno avviato un percorso di collaborazione per accompagnare una variante urbanistica finalizzata alla riorganizzazione delle destinazioni d’uso delle strutture ricettive con l’obiettivo dichiarato di favorire la riqualificazione degli immobili dismessi e consentire nuove forme di ospitalità come residenze turistiche alberghiere, studentati, staff hotel, condhotel e altre soluzioni ricettive evolute. Non si tratta, almeno nelle intenzioni dichiarate di cancellare il turismo per fare altro ma di superare un vincolo esclusivamente alberghiero per introdurre un vincolo turistico più ampio, più moderno e più coerente con le trasformazioni della domanda.
Questa distinzione è fondamentale perché la caduta del vincolo alberghiero, se viene letta soltanto come liberazione immobiliare, può diventare una scorciatoia pericolosa mentre, se viene interpretata come occasione per ridisegnare il patrimonio ricettivo esistente, allora può diventare uno degli strumenti più utili per riportare qualità, sicurezza, investimenti e competitività dentro destinazioni che hanno costruito il loro successo su modelli che oggi non bastano più.
Il turismo italiano ha ancora troppe strutture ferme a una concezione elementare dell’accoglienza: camera, colazione, mezza pensione, pensione completa, qualche servizio accessorio e una comunicazione spesso costruita più sulla nostalgia che sulla lettura reale del mercato ma il turista contemporaneo non acquista più soltanto un letto, acquista tempo, esperienza, accessibilità, identità, servizi, flessibilità, connessione con il territorio, possibilità di vivere un luogo in modo coerente con il proprio stile di vita ed è qui che il vincolo alberghiero mostra tutta la sua ambiguità.
Nato con una finalità comprensibile, cioè tutelare il patrimonio ricettivo e impedire la dispersione dell’offerta turistica, nel tempo è diventato in molti casi uno strumento rigido, incapace di distinguere tra ciò che va protetto e ciò che va trasformato. Proteggere un albergo vivo, competitivo, ben gestito, aggiornato e capace di generare occupazione ha un senso, obbligare un immobile ormai fuori mercato a restare formalmente albergo anche quando non produce più valore turistico, non genera qualità, non crea lavoro stabile e magari contribuisce al degrado urbano, è un’altra cosa, in quel caso il vincolo non tutela più il turismo, lo imbalsama.
Anche la giurisprudenza recente ha rimesso al centro questo punto: il vincolo di destinazione alberghiera non può tradursi nell’obbligo di proseguire un’attività economicamente non conveniente. La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 143 del 2025, ha chiarito che la tutela del patrimonio turistico deve trovare un equilibrio con la libertà d’impresa e con la concreta sostenibilità economica della struttura. La questione non è dunque “fare ciò che si vuole”, ma evitare che l’interesse pubblico venga confuso con la prosecuzione forzata di attività ormai non più sostenibili.
Questo principio dovrebbe diventare la base di una nuova stagione di pianificazione turistica e urbanistica perché non tutti gli alberghi meritano lo stesso destino. Alcuni devono essere sostenuti nella riqualificazione perché hanno ancora posizione, struttura, potenzialità commerciale e capacità di tornare competitivi, altri invece devono essere riconvertiti in formule ricettive diverse perché l’albergo tradizionale non è più la risposta migliore per quella zona, per quell’immobile o per quella domanda. Altri ancora devono forse uscire dal perimetro turistico ma solo dentro una visione complessiva della città e non come effetto disordinato della rendita immobiliare.
La direzione più interessante è proprio quella che alcune amministrazioni stanno iniziando a esplorare cioè passare dal vincolo alberghiero al vincolo turistico. Non è una formula solo semantica ma un cambio di paradigma, significa riconoscere che l’ospitalità non coincide più esclusivamente con l’albergo classico ed ammettere che una destinazione può aver bisogno di condhotel, residence evoluti, studentati gestiti professionalmente, staff house per lavoratori stagionali, ostelli di nuova generazione, coliving, formule medium stay, strutture ibride per nomadi digitali, senior housing turistico, residenze temporanee collegate a eventi, formazione, benessere, sport, lavoro e cura della persona ma significa anche stabilire una cosa molto chiara dove tutto ciò deve restare dentro una logica professionale dell’ospitalità, non dentro l’improvvisazione.
Qui si apre un tema che considero decisivo: se superiamo il vecchio vincolo alberghiero soltanto per moltiplicare formule ibride senza regole, senza requisiti gestionali, senza standard operativi e senza responsabilità professionale, non stiamo innovando il turismo, stiamo solo spostando il problema. Il futuro dell’ospitalità non può essere la deregulation travestita da modernità deve essere una maggiore libertà di modello accompagnata da una maggiore responsabilità gestionale dove chi gestisce ospitalità, anche atipica, deve possedere requisiti, competenze, organizzazione, conoscenza normativa, capacità commerciale, sistemi di controllo, attenzione alla sicurezza, cultura del servizio e consapevolezza del territorio perché ospitare non significa semplicemente mettere a reddito un immobile ma assumersi una funzione economica, sociale e reputazionale nei confronti del Cliente e della destinazione.
Per anni abbiamo commesso un errore discutendo di ricettività unicamente riferita “ai muri” e troppo poco dal modello di gestione. Abbiamo parlato di camere, superfici, categorie, destinazioni d’uso, standard edilizi, sempre sottovalutando il vero punto dove una struttura turistica vale se è gestita in modo coerente con il mercato che vuole intercettare. Un albergo mal gestito resta debole anche se mantiene il vincolo mentre una struttura atipica ben progettata e ben gestita può invece generare valore turistico reale, intercettare nuovi segmenti, allungare la stagione, sostenere l’occupazione, migliorare la vivibilità urbana e rafforzare l’attrattività del territorio. Il turismo contemporaneo non è più un blocco unico con un turista generico, e un’offerta buona per tutti.
Ci sono famiglie, senior attivi, sportivi, lavoratori in mobilità, studenti internazionali, viaggiatori bleisure, gruppi incentive, piccoli congressi, nomadi digitali, ospiti che cercano wellness, turisti religiosi, appassionati di borghi, cicloturisti, camminatori, clienti medicali, viaggiatori culturali, ospiti di lungo soggiorno, lavoratori stagionali che a loro volta hanno bisogno di alloggi dignitosi. Pensare di rispondere a tutti con lo stesso albergo tradizionale significa non rispondere davvero a nessuno e la prima regola del mercato attuale è che non esiste un segmento giusto in assoluto ma un segmento giusto per una determinata offerta e se l’offerta non viene riprogettata, il segmento non si intercetta per decreto, per questo la riqualificazione del patrimonio esistente deve partire da una domanda semplice e brutale: quale funzione turistica può svolgere oggi questo immobile dentro questa destinazione? Non quale funzione aveva trent’anni fa. O la funzione che gli assegna ancora una carta urbanistica scritta in un’altra epoca. Quale funzione può avere oggi, rispetto ai flussi reali, ai servizi presenti, alla mobilità, alla forza commerciale del territorio, alla stagionalità, alle competenze disponibili, agli investimenti necessari e al posizionamento possibile? Un ex albergo può diventare un condhotel se esistono condizioni di mercato, gestione unitaria e servizi adeguati, può diventare una staff house se la destinazione ha un problema serio di alloggi per lavoratori stagionali o uno studentato se esiste domanda formativa o universitaria oppure un ostello evoluto se la città intercetta giovani viaggiatori, eventi, cammini o mobilità sostenibile alla stregua di un residence turistico se vi sono soggiorni medio-lunghi, lavoro temporaneo, turismo sanitario, sportivo o familiare ma ogni trasformazione deve nascere da un progetto, non da una moda. Il caso Rimini è emblematico anche per un altro motivo: mette insieme riqualificazione turistica, contrasto al degrado urbano, miglioramento della sicurezza, maggiore disponibilità di alloggi temporanei per studenti e lavoratori stagionali e recupero del patrimonio edilizio senza nuovo consumo di suolo.
Il Comune ha esplicitamente collegato la variante alla necessità di creare condizioni utili per recuperare immobili oggi in disuso, favorendo qualità e differenziazione dell’offerta, inoltre, l’accordo con la Camera di commercio prevede un modello sperimentale di valutazione economico-gestionale e di redditività delle imprese ricettive, proprio per definire criteri utili a orientare le scelte. Questo punto è essenziale e da attenzionare con molta cura perché la trasformazione del patrimonio alberghiero non può essere lasciata soltanto alla pressione del mercato immobiliare, deve essere governata con indicatori, analisi, criteri di sostenibilità economica e valutazioni di impatto turistico altrimenti rischiamo di perdere offerta dove serve mantenerla e di conservare strutture dove invece servirebbe riconvertire. Il tema dunque non è ideologico ma tecnico. Un albergo non è automaticamente utile al turismo solo perché formalmente classificato come albergo lo è invece, se produce valore, in caso contrario, può diventare un relitto urbanistico, naturalmente il superamento del vincolo alberghiero non può diventare il cavallo di Troia della speculazione e questo rischio esiste e va detto con chiarezza.
In molte destinazioni italiane la pressione immobiliare è fortissima e il passaggio da albergo a residenza può produrre più valore immediato per la proprietà ma meno valore strutturale per la città e se la soluzione alla crisi degli alberghi obsoleti fosse semplicemente trasformarli in seconde case, avremmo perso due volte: come sistema turistico e come comunità locale, per questo la formula del vincolo turistico può essere una via intelligente, ma solo se viene costruita con rigore. In questa prospettiva, anche il territorio deve fare la propria parte e qui tocchiamo un nodo che spesso viene ignorato in quanto una struttura ricettiva non può essere caricata da sola della responsabilità di rendere attrattiva una destinazione può fare molto, certamente ma se il territorio intorno resta debole, disorganizzato, privo di trasporti, povero di eventi, senza segnaletica, senza reti tra operatori, senza ristorazione qualificata, senza aperture coordinate, senza prodotti turistici vendibili, allora anche la migliore riqualificazione rischia di fermarsi a metà. Il territorio deve diventare un contenitore di offerta e non un semplice sfondo.
Questa è una delle grandi sfide del turismo italiano, soprattutto nelle località meno forti, nei borghi, nelle aree interne, nelle destinazioni balneari mature e in molte città intermedie dove non basta avere patrimonio culturale, paesaggio, cucina, tradizioni e autenticità perché questi elementi, da soli, non sono ancora prodotto turistico, lo diventano quando vengono organizzati, collegati, resi accessibili, comunicati, prezzati, distribuiti e gestiti. Serve quindi una nuova alleanza tra urbanistica, turismo, impresa e destinazione. In questo quadro, la questione dei requisiti gestionali diventa centrale. Se nuove forme di ospitalità entrano nel mercato, devono essere affidate a soggetti in grado di gestirle non possiamo continuare a confondere proprietà immobiliare e competenza alberghiera. Gestire ospitalità richiede professionalità e questo vale per l’albergo tradizionale e vale ancora di più per le formule ibride dove il rischio di improvvisazione è spesso più alto, per questo sarebbe utile che le varianti urbanistiche e le normative regionali non si limitassero a definire le destinazioni d’uso, ma introducessero anche criteri qualitativi e gestionali.
La caduta del vincolo alberghiero, allora, può diventare una straordinaria occasione di maturità per il sistema italiano ed aiutarci a distinguere tra conservazione utile e conservazione sterile, rimettendo in circolazione capitali privati oggi bloccati e favorire il recupero di immobili dismessi ma tutto questo accadrà solo se avremo il coraggio di non ridurre il dibattito a una questione immobiliare.
