Il settore immobiliare alberghiero europeo e italiano si consolida e guarda al futuro con ottimismo. Questo è quanto emerso dalla sesta edizione dell’Hospitality Forum 2024, organizzato da Castello SGR e Scenari Immobiliari, che ha visto la partecipazione di esperti e professionisti del settore per discutere delle tendenze e delle prospettive del mercato.
Crescita e dinamismo nel mercato europeo
Il 2023 è stato un anno di significativa adattabilità per il mercato immobiliare alberghiero a livello globale, nonostante le sfide poste da tensioni geopolitiche, aumento dei tassi di interesse e strategie allocative più prudenti. Il settore ha registrato circa 1.400 operazioni, portando gli investimenti a superare i 47 miliardi di euro. Sebbene ciò rappresenti un calo del 35% rispetto ai quasi 72 miliardi del 2022, i risultati sono positivi se comparati con altre asset class.
In Europa, gli investimenti hanno raggiunto quasi 16 miliardi di euro nel 2023, un aumento dell’85% rispetto ai quasi 15 miliardi del 2022. Questo incremento è stato sostenuto dalla crescita dei principali indicatori di mercato e dalla volontà degli operatori di rifinanziare i portafogli immobiliari, con un miglioramento previsto anche per il 2024 grazie alla riduzione dei costi di finanziamento.
Il mercato italiano: tra riduzione e potenzialità
In Italia, gli investimenti nel comparto alberghiero hanno raggiunto i 1,4 miliardi di euro nel 2023, in calo rispetto ai 1,7 miliardi del 2022. Tuttavia, il mercato ha mostrato una buona dinamicità con numerose transazioni e un elevato numero di camere coinvolte. Il fatturato immobiliare del comparto è passato da 3,5 miliardi di euro nel 2022 a 3 miliardi di euro nel 2023, un calo del 14% circa.
“Nel 2023 – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – la domanda alberghiera in Europa ha confermato e consolidato i trend di crescita che hanno caratterizzato il biennio precedente e che hanno permesso di superare di circa il 5 per cento il numero di presenze raggiunto nel 2019. Il progressivo ritorno degli investitori internazionali, asiatici e mediorientali, ha sostenuto i flussi di investimento insieme a importanti attività che hanno coinvolto portafogli immobiliari e rappresentato più del 30 per cento del volume complessivo. I 16 miliardi di euro di investimenti in Europa sono stati trainati dalla crescita dei principali indicatori di mercato, dalla volontà di rifinanziamento dei portafogli immobiliari e di impiego dei capitali da parte degli operatori del settore e da un ultimo trimestre migliore rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con una concentrazione delle allocazioni durante la seconda metà dell’anno. In Italia il 2023 ha rafforzato la crescita di interesse degli investitori nei confronti degli asset e delle location in grado di attirare flussi di domanda alla ricerca di un’offerta resort, arrivati a rappresentare più del quaranta per cento del volume complessivo. Le previsioni per il settore alberghiero italiano rimangono ottimistiche, con un incremento dell’offerta contenuto dal punto di vista quantitativo ma importante per quanto riguarda la qualità delle nuove strutture e riaperture, con ricadute positive sul comparto immobiliare”.
Nonostante la contrazione, le performance del 2023 sono considerate positive nel contesto geopolitico, economico e sociale attuale. Il tasso di occupazione delle camere ha superato il 60%, con molte città italiane registrando tassi di occupazione superiori al 70% e alcune (come Como, Pesaro, Pescara, Rimini e Roma) ben oltre l’80%.
Sulla base degli andamenti turistici del 2022, l’Unwto prevedeva per il 2023 che gli stessi avrebbero potuto raggiungere livelli ricompresi tra l’ottanta e il 95 per cento degli arrivi pre-pandemici, tale previsione è stata confermata. Di fatto i flussi nel il 2023 sono stati inferiori di 11 punti percentuali rispetto al 2019 nonostante un incremento, rispetto al 2022, di trentatré punti percentuali, pari a oltre 318 milioni di arrivi, attestandosi così a quota 1,3 miliardi di arrivi internazionali totali. Una crescita sostenuta anche quest’anno da una forte domanda inespressa, dall’aumento delle connessioni aeree, soprattutto con il continente asiatico, e da un mercato internazionale in ripresa, favorito da una riduzione dei costi e da un’inflazione in netto calo. Analizzando nello specifico gli andamenti, il secondo semestre del 2023 ha registrato performance migliori rispetto al precedente, coprendo il 56 per cento del totale degli arrivi internazionali, e recuperando il 92 per cento degli arrivi del 2019 del medesimo periodo, contro l’85 per cento del primo semestre. Il primo trimestre del 2023 per il turismo internazionale è stato contraddistinto da buoni ritmi di ripresa, anche se inferiore ai trimestri successivi se paragonati agli stessi periodi del 2019, e una forte crescita che porta la quota di arrivi internazionali a toccare i circa 234 milioni. Il segmento ha continuato a mostrare ottimi risultati di ripresa anche nel trimestre successivo, con arrivi che hanno ridotto il gap con il 2019 a dodici punti percentuali, e con crescite di oltre il 35 per cento sui i valori registrati nello stesso periodo del 2022, portandosi a un monte totale di 324 milioni di arrivi internazionali, miglior risultato dopo il semestre successivo.
“In un contesto globale ricco di incognite, il mercato immobiliare alberghiero fa registrare, in termini di investimenti, un risultato migliore delle altre asset class”, commenta Giampiero Schiavo, Amministratore Delegato di Castello Sgr. “Questo dato, insieme alle stime al rialzo per il fatturato europeo nel 2024, conferma l’interesse degli investitori per un comparto che, in Italia, beneficia di ottime prospettive di crescita grazie alla forte domanda da parte dei turisti di tutto il mondo. A livello di strutture, però, occorre una profonda innovazione del patrimonio immobiliare, a partire dagli hotel per la clientela di fascia più alta, particolarmente richiesti in uno dei Paesi che vanta più destinazioni di alta gamma in Europa”.
Prospettive future e investimenti strategici
Le previsioni per il 2024 indicano un nuovo anno record per il settore alberghiero italiano, con oltre 140 milioni di arrivi, più di 475 milioni di presenze e una spesa turistica superiore ai 145 miliardi di euro. Si stima un incremento del fatturato del 135% circa, riallineandosi ai risultati del 2022 e del 2019.
Il mercato ha visto un significativo coinvolgimento di investitori nazionali, che nel 2023 hanno superato quelli internazionali, con un forte interesse da parte di family office, operatori alberghieri e private equity. Le allocazioni degli ultimi 18 mesi hanno riguardato quasi 75 strutture ricettive, con un aumento previsto dell’offerta degli aparthotel di oltre l’80% entro il 2025.
Il ruolo crescente della ristorazione
Un altro trend emergente è l’integrazione del settore della ristorazione all’interno delle strutture alberghiere. La ristorazione contribuisce per oltre il 28% al fatturato totale degli alberghi, con un valore stimato di 35 miliardi di euro. I ristoranti di alto livello possono incrementare il valore immobiliare delle strutture fino al 20%, dimostrando l’importanza della qualità dell’offerta gastronomica come driver di valore per il settore.
