Il mercato immobiliare alberghiero italiano sta vivendo una stagione di espansione senza precedenti. Nel 2024 gli investimenti hanno raggiunto quota 2,2 miliardi di euro, con un balzo del 50% rispetto all’anno precedente. Il primo semestre del 2025 conferma la tendenza, superando già 1,5 miliardi di euro e proiettando il totale annuo verso l’obiettivo dei 3 miliardi.
Lo scenario europeo è altrettanto positivo. Nel 2024 gli investimenti nel settore hanno toccato i 22,5 miliardi di euro, in aumento del 40% sul 2023 e ai massimi dal 2019. Tra questi, ci sono state circa 1.000 transazioni, per oltre 120.000 camere e portafogli per quasi 8 miliardi, pari a oltre un terzo del mercato immobiliare. Regno Unito, Spagna e Francia si confermano le mete principali, con rispettivamente 7,85, 3 e 2,4 miliardi di euro. L’Italia segue da vicino e, grazie al ritmo dei primi mesi del 2025, potrebbe scalzare la Francia dal podio.
I dati emergono dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato ieri a Milano durante l’Hospitality Forum 2025, a cura di Castello SGR e Scenari Immobiliari.
In Italia, il segmento luxury e upper upscale ha assorbito il 60% degli investimenti degli ultimi 18 mesi (2,3 miliardi di euro), con oltre 6.500 camere interessate solo nel 2024.
«Le prospettive per il 2025 sono favorevoli – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari –. Il mercato mostra solidità, domanda vivace e flussi turistici in aumento. RevPAR e ADR hanno toccato livelli record. Si affermano nuove destinazioni nei territori secondari, mentre il settore evolve verso un’offerta più integrata con i territori e attenta alle esigenze della domanda».
Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello SGR, sottolinea: «Il mercato italiano attraversa una fase di straordinario dinamismo, con performance operative ai massimi storici e una crescente diversificazione geografica degli investimenti. Il segmento luxury continua a trainare, intercettando una clientela internazionale sempre più esigente. Per rendere strutturale questa crescita, occorre accelerare la riqualificazione dell’offerta, puntando su innovazione, sostenibilità e qualità architettonica».
Nel 2024 e nei primi mesi del 2025 sono state concluse quasi 90 operazioni in Italia. Firenze, Milano, Roma e Venezia restano i principali poli, ma cresce l’interesse per Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, insieme a località lacustri e marittime. Nel solo terzo trimestre 2024 il comparto ha attratto oltre 450 milioni di euro grazie a operazioni come la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana e la conversione di un immobile nel centro di Roma in un hotel 5 stelle lusso.
Il valore del patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato nel 2024 i 160 miliardi di euro, in crescita dell’11% sul 2023. Di questi, 133 miliardi sono riconducibili a strutture alberghiere, l’80% del totale, mentre il resto riguarda l’extra-alberghiero. Le strutture gestite dai fondi immobiliari sono passate da 144 a 191, e il fatturato immobiliare del comparto è salito da 3 a 3,4 miliardi (+13%), con previsioni di ulteriori aumenti nel 2025.
Il tasso di occupazione delle strutture medio-alte ha superato il 65% in quasi tutte le città italiane nel 2024, con punte oltre il 75% a Bologna, Firenze, Milano, Roma e Venezia. Nei primi mesi del 2025 Bologna e Milano hanno registrato un ulteriore aumento, sfiorando l’80%.
Il turismo in Italia conferma la sua vitalità. Per il 2025 si stimano 134 milioni di arrivi, oltre 467 milioni di presenze e una spesa turistica complessiva di circa 135 miliardi di euro. L’offerta ricettiva ha superato le 32.940 strutture alberghiere, con oltre 1,09 milioni di camere, mentre il comparto extra-alberghiero ha mostrato un incremento del 18% nel numero di strutture e dell’8% nei posti letto. Complessivamente, l’offerta nazionale è salita a quasi 5,5 milioni di posti letto, con una crescita del 5,8% rispetto all’anno precedente. Anche il glamping è destinato a crescere: dalle 320 strutture attuali potrebbe superare quota 400 entro il 2030.
