In Italia quasi una famiglia su quattro vive oggi in affitto (24,6%), in crescita di circa il 9% rispetto al 2024. Il dato resta inferiore alla media europea (31%), ma segnala un trend di recupero in un Paese tradizionalmente a prevalenza di proprietari (75,4%). In Francia la quota di famiglie in locazione è al 37%, mentre in Germania supera il 52% (fonte: Scenari Immobiliari, Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, aprile 2025). In questo scenario, l’espansione dei serviced apartment in Italia è oggi uno dei principali motori di sviluppo del settore e contribuisce a ridurre il divario con i mercati europei più maturi. È quanto emerge da un’analisi di Halldis by Vita, storica realtà italiana del property management presente in oltre 120 destinazioni in Italia e in Europa, acquisita da Castello Sgr nell’agosto 2024.
Un mercato in accelerazione
Il comparto extra-alberghiero, che comprende anche i serviced apartment, continua a crescere. Un trend confermato dai dati 2025 sul turismo italiano: tra giugno e settembre si registrano 65,8 milioni di arrivi (+3,4%) e 267 milioni di presenze (+2,1%), con picchi superiori al 10% nei mesi di luglio e agosto (fonte: Alloggiati Web – Ministero dell’Interno; elaborazione Demoskopika-Confcommercio/SWG). Parallelamente, il mercato italiano dei serviced apartment valeva circa €1,8 miliardi nel 2024. Secondo le analisi di Grand View Research – società internazionale di market research – il comparto crescerà con un tasso annuo composto (CAGR) del 13,3% fino al 2033, raggiungendo un potenziale di €6,4 miliardi. Il contesto più ampio delle locazioni brevi vale oltre €41,7 miliardi l’anno tra prenotazioni, indotto e ristrutturazioni (fonte: Aigab, Stati Generali Affitti Brevi 2025). La crescita non riguarda solo le grandi città. In Valle d’Aosta, i primi dati per l’estate 2025 indicano un incremento della domanda di serviced apartments compreso tra il 15% e il 20% rispetto all’anno precedente (fonte: Halldis by Vita – che dal luglio 2025 gestisce il nuovo complesso Le Géant, Courmayeur – Apartments by Marriott Bonvoy® – e Comune di Courmayeur, 20 giugno 2025).
Professionalizzazione e investimenti
Nonostante i segnali positivi, l’Italia resta indietro nella gestione strutturata: negli ultimi dieci anni sono state realizzate 53.000 nuove residenze in locazione, ma solo 2.850 unità – pari al 5,15% – sono oggi gestite da operatori professionali. Il comparto mostra già numeri solidi: la locazione residenziale gestita esprime un rendimento lordo medio del 4,75%, per un valore complessivo di circa €460 milioni (Scenari Immobiliari, Forum della Locazione 2025, aprile 2025). In questo contesto, gli operatori integrati, capaci di seguire l’intero ciclo – dalla valorizzazione immobiliare alla gestione operativa – possono incidere in maniera decisiva. Secondo i dati Aigab, il 96% delle case promosse online appartiene a proprietari singoli, e spesso è affittata come integrazione al reddito: il 30,4% deriva da un lascito ereditario, mentre il 26,1% non è locato da tempo. Solo una quota marginale è oggi affidata a operatori organizzati, confermando l’ampio spazio di crescita per player strutturati, come i gestori di serviced apartments.
“La nostra esperienza – afferma Michele Diamantini, CEO di Halldis by Vita – ci mostra una domanda crescente di soggiorni medio-lunghi e di soluzioni che uniscono comfort domestico, flessibilità e servizi. La professionalizzazione della gestione è ciò che permette di garantire qualità agli ospiti e redditività stabile ai proprietari.” Aggiunge Michelangelo Ripamonti, Responsabile Hospitality Investments di Castello Sgr: “I serviced apartment sono tra le asset class più promettenti del real estate italiano. La domanda di qualità, professionalizzazione e flessibilità è in forte aumento: la risposta sta in un modello che integra asset e servizi, in grado di attrarre investitori italiani e stranieri e di offrire soluzioni “chiavi in mano” in un mercato in rapida evoluzione.”
