Il mercato alberghiero italiano chiude la prima metà del 2025 con una crescita a doppia cifra negli investimenti, confermando l’attrattività del Paese agli occhi di operatori e investitori internazionali. Secondo il report Hospitality Insight elaborato dal team Research & Data Intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti), nel comparto sono stati investiti circa 1,25 miliardi di euro, pari al 24% del totale del real estate corporate, con un incremento del 63% rispetto allo stesso periodo del 2024. Si tratta della seconda miglior performance di sempre per un primo semestre, dopo il picco del 2019.
Il contesto è quello di un turismo internazionale in forte ripresa e di una domanda sempre più orientata verso le strutture di fascia alta. Gli hotel a 4 e 5 stelle concentrano oltre il 54% delle scelte dei viaggiatori, mentre l’offerta resta ancora in larga parte di fascia media. Un gap che, secondo Patrigest, rappresenta una concreta opportunità di riposizionamento per le strutture esistenti.
Le aree più attrattive per gli investitori
Il Nord Italia catalizza il 55% degli investimenti, seguito dal Centro (23%) – con Roma che da sola vale il 17% del volume totale – e dal Mezzogiorno (22%). Tra le province più dinamiche spiccano Como (20% del volume), Venezia (17%), Napoli (15%) e Milano (12%). Le sponde del Lario confermano il loro primato in termini di appeal, grazie a tassi di occupazione e tariffe medie giornaliere tra i più alti in Italia.
Tra i deal più rilevanti figurano la vendita del luxury hotel Caesar Augustus di Anacapri per circa 160 milioni di euro e del JW Marriott di Venezia per 140 milioni. Oltre metà del volume complessivo riguarda hotel 5 stelle, seguiti dai 4 stelle con il 38%.
Chi investe e come
Nel primo semestre 2025 gli operatori alberghieri sono stati i compratori più attivi (40%), seguiti da fondi di private equity, investitori istituzionali, family office e sviluppatori. Particolarmente apprezzate le operazioni value-add, che permettono di trasformare e riposizionare immobili per aumentarne la redditività. Gli interventi su strutture da ristrutturare, convertire o sviluppare ex novo hanno rappresentato il 31% delle transazioni.
Primary e “trending” location
Roma e Milano restano i mercati primari, con arrivi in crescita rispettivamente del +13,8% e +10,4% su base annua e un’occupancy media dell’80%. Cresce anche la fascia alta dell’offerta: dal 2019 il numero di hotel 4 e 5 stelle è aumentato del 42% nella Capitale e del 16% nel capoluogo lombardo. Venezia e Firenze registrano incrementi più contenuti negli arrivi (+3,7% e +1,4%), ma con un peso importante del turismo internazionale (circa l’80%).
L’attenzione degli investitori si sta però spostando anche su destinazioni emergenti o in fase di rilancio: Lago di Como, Sardegna, Lago Maggiore, Riviera delle Palme e Dolomiti offrono potenzialità elevate grazie a domanda sostenuta, flussi in aumento e offerta ancora non satura.
Le previsioni
Per il triennio 2025-2027 Patrigest stima una crescita costante della componente internazionale, con un aumento degli investimenti del +19% nel 2025 e del +25% nel 2027 rispetto al 2024. I fattori trainanti sono la spesa dei turisti da UE, America e Asia e un contesto macroeconomico favorevole, rafforzato dallo spread BTP-Bund sotto i 100 punti base, ai minimi dal 2021.
Entro il 2028 sono previste oltre 360 nuove aperture alberghiere in Italia, di cui l’87% nella fascia alta. Roma e Milano saranno i mercati più dinamici, con il 16% e l’11% delle nuove inaugurazioni. Parallelamente, il settore extra-alberghiero prosegue la sua crescita: gli alloggi gestiti in forma imprenditoriale sono aumentati del 120% in dieci anni e oggi rappresentano il 68% dell’offerta non alberghiera, consolidando il loro ruolo nel sostenere i flussi turistici record registrati dal Paese.
